Neplatiči v bytovom dome – čo to zanemená pre ostatných?
a

Neplatiči v bytovom dome – čo to zanemená pre ostatných?

Vlastníci bytov musia platiť za služby spojené s bývaním, ale aj pravidelne prispievať do fondu opráv na údržbu spoločného majetku v dome. V mnohých domoch sú však neplatiči. Niektorí aj dlhodobí. Keďže však dlhujú všetkým, ostatní vlastníci tak majú právo dať byt či nebytový priestor neplatiča do dražby alebo vymáhať dlh súdnou cestou.

Podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní platiť každý mesiac za elektrinu, plyn, ale aj za osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadu, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávku tepla a teplej vody, dodávku vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd. Ak dom nemá na účte dosť prostriedkov na faktúry, teplárne či vodárne môžu kvôli neplatičom prerušiť dodávky do celého domu. Príspevky neplatičov chýbajú najmä vtedy, keď sa robia väčšie opravy alebo zatepľovanie.

 

Ako môže správca či spoločenstvo vlastníkov riešiť takéto dlžoby? Vstupujú do zmluvných vzťahov s konkrétnymi dodávateľmi a majú aj vymáhať platby za tieto služby od neplatičov. Správcovi zákon ukladá povinnosť sledovať a vymáhať platby vlastníkov za preddavky a nedoplatky. Inak zodpovedá za škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia povinností.

Pravidlá, ako nakladať s neplatičmi v dome, by mali mať upravené vlastníci v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov.

Najčastejšie sa správca alebo spoločenstvo snažia s neplatičom dohodnúť na splátkovom kalendári, keď sa písomnou dohodou určí výška a počet splátok. Tiež sa môžu dohodnúť, že v prípade nezaplatenia niektorej zo splátok sa splatným stáva celý dlh. Správcovi či spoločenstvu však nič nenariaďuje, že musia dlžníkovi navrhnúť splátkový kalendár – riadia sa len dohodou v zmluve o správe alebo v zmluve o spoločenstve. Jednotné pravidlá na určenie splátkového kalendára neexistujú. Splátkový kalendár je však možné dohodnúť iba s neplatičom, ktorý svoj dlh uzná.

Dlžníka možno sankcionovať zmluvnou pokutou, ktorá závisí od dohody vlastníkov, alebo úrokom z omeškania, ktorého výšku určuje vládne nariadenie. Ak neplatič svoje dlhy dobrovoľne nezaplatí, správca alebo spoločenstvo pristúpia k vymáhaniu nedoplatkov. Existujú na to dve možnosti: buď vymáhať pohľadávky súdnou cestou, alebo predajom bytu na dobrovoľnej dražbe. Podmienkou dobrovoľnej dražby však je, že ju odsúhlasí nadpolovičná väčšina vlastníkov v dome. Výška dlžnej sumy, od ktorej možno pristúpiť k dražbe, nie je zákonom presne stanovená.

Ako sa platí za služby v bytovom dome

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní platiť do fondu prevádzky, údržby a opráv mesačne vopred na účet domu v banke.

Každý dom má mať oddelené účty na fond prevádzky, údržby a opráv a na platby pre dodávateľov (prostriedky zhromaždené od vlastníkov na úhrady za plnenia).

Správca je povinný viesť samostatné účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje.

Z úhrad za plnenia sa platí len dodávateľom služieb a z fondu opráv len to, čo dovoľuje zákon.

Elektrinu v byte a plyn platí vlastník bytu priamo dodávateľovi, ostatné služby spojené s bývaním (teplo, voda, elektrina v spoločných priestoroch a pod.) platí dodávateľovi ako celok správca domu resp. spoločenstvo.

Jednotliví vlastníci platia za tieto služby zálohové platby, ktoré sú vyčíslené v mesačnom zálohovom predpise. Do fondu platia vlastníci podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu na dome.

O rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých vlastníkov rozhoduje spoločenstvo, resp. správca to má uvedené v mandátnej zmluve o správe domu.

Výšku preddavku určia vlastníci spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.

Aké vysoké môžu byť sankcie pre dlžníka?

Ak vlastník mešká s platbou, môže si spoločenstvo, resp. vlastníci prostredníctvom správcu uplatniť dva druhy sankcií: úrok z omeškania a zmluvnú pokutu.

Úrok z omeškania určuje Občiansky zákonník (§ 517 ods. 2) a výšku úroku z omeškania stanovuje nariadenie vlády č. 87/1995. Podľa neho platí, že výška úrokov z omeškania je od 1. februára 2014 o 5 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. V súčasnosti je táto sadzba 0,25 % percent. Úroky z omeškania sú teda momentálne 5,25 percent z istiny ročne.

Zmluvná pokuta musí byť uvedená v zmluve o spoločenstve, resp. v zmluve o výkone správy. Jej výška závisí od dohody vlastníkov. Sankcie spolu (úrok z omeškania a zmluvná pokuta) nesmú byť vyššie ako trojnásobok úroku z omeškania – teda momentálne 15,75 percent dlžnej sumy ročne a súčasne nesmú byť vyššie ako desaťnásobok priemernej ročnej percentuálnej miery nákladov . Zmluvná pokuta sa zvyčajne pohybuje vo výške okolo 0,17 eura za každý deň omeškania a jej stanovením dlh každým dňom narastá. Ak je dlh už niekoľkomesačný, zmluvná pokuta sa účtuje za každú omeškanú platbu odo dňa, keď ju bolo treba uhradiť.

Poplatok z omeškania sa proti vlastníkovi bytu či nebytového priestoru neuplatňuje. Ide o sankciu za omeškanie nájomného a týka sa nájomcov bytov, nie vlastníkov, vlastník bytu nájomné neplatí. Poplatok z omeškania určilo nariadenie vlády na 0,5 promile dlžnej sumy za každý deň omeškania, najmenej však 0,83 eura za každý i začatý mesiac omeškania.

Pravidlá, ktoré platia pre neplatičov v kocke

  • Správca, resp. spoločenstvo je povinné sledovať úhradu platieb do fondu opráv aj za služby spojené s bývaním a vymáhať nedoplatky.
  • Na zabezpečenie prípadných pohľadávok má spoločenstvo alebo ak nie je zriadené, tak ostatní vlastníci bytov v dome zo zákona zriadené záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome.
  • Vznik a zánik záložného práva sa zapisuje do katastra nehnuteľností.
  • Pohľadávky sa môžu týkať domu (spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva) alebo bytu či nebytového priestoru v dome.
  • V zmluve o výkone správy sa dohodnú podmienky penalizácie v prípade omeškania s úhradami za plnenia a preddavky do fondu opráv.
  • Pravidlá ako nakladať s neplatičmi v dome by mali mať vlastníci upravené v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve.
  • Je možné, aby splátkový kalendár dohodol správca alebo spoločenstvo vlastníkov s neplatičom.
  • Vlastníka bytu, ktorý mešká s úhradami a preddavkami do fondu, je možné penalizovať.
  • Úroky z omeškania sú dané t. j. sú to tzv. zákonné úroky. Ich výška sa určuje vládnym nariadením.
  • Správca, resp. spoločenstvo je oprávnené podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok.
  • Dobrovoľnú dražbu bytu či nebytového priestoru musí schváliť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov.
  • Ak dlžník svoju dlžobu neuzná, nemôže prísť k dohode o splátkovom kalendári. Pohľadávku je možné vymáhať aj súdne.

Ochrana vlastníka, ktorý nemôže istý čas uhrádzať platby

  • Ak vlastník bytu nie je dočasne schopný splácať úhrady za služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, postupuje sa podľa pravidiel v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy.
  • V zmluve možno ustanoviť, že k súdnemu konaniu dôjde až po predchádzajúcej snahe o vyrovnanie vzniknutých záväzkov mimosúdnou cestou.
  • Nižšie nedoplatky sa spravidla riešia mimosúdnou cestou, dohodou o splátkovom kalendári alebo poskytnutím odkladu.
  • Pri vymáhaní sa môže prihliadnuť na aktuálnu situáciu neplatiča, či ide o náhodné opomenutie spôsobené napr. nepredvídateľnou situáciou, úmrtím, neočakávanými zvýšenými nákladmi a podobne.
  • Zákon neposkytuje vlastníkom nijakú osobitnú ochranu pred vymáhaním nedoplatkov súdnou alebo dokonca mimosúdnou cestou prostredníctvom dobrovoľnej dražby.

Kto je považovaný za neplatiča z pohľadu rôznych spoločností

Elektrárne

  • Zákazník sa stane neplatičom momentom neuhradenia pohľadávky po lehote splatnosti.
  • Ak pohľadávka nie je uhradená v lehote splatnosti, dostane upomienku.
  • V upomienke je zákazníkovi určený náhradný termín úhrady pohľadávky.
  • Ak na ňu nereaguje, elektrárne pristupujú k prerušeniu distribúcie elektriny.
  • Po prerušení distribúcie je opätovné pripojenie nákladnejšie, pretože zákazník musí uhradiť aj poplatok za znovu pripojenie.
  • Ak neuhradí dlžobu ani po prerušení distribúcie, elektrárne odstupujú od zmluvy a pohľadávka je riešená mimosúdnym vymáhaním a súdnym konaním.
  • Zákazník môže požiadať o posun splatnosti pohľadávky na ktoromkoľvek kontaktnom mieste zákazníka, telefonicky na Call Centre alebo písomne aj elektronicky. Žiadosti sa posudzujú individuálne.
  • Môže požiadať o splátkový kalendár alebo pristúpenie k záväzku.
  • Elektrárne nemôžu skončiť dodávku elektriny pre bytový dom, ak čo i len jeden zákazník plní svoje záväzky spojené s dodávkou elektriny.
  • Najčastejším dôvodom vzniku dlhu je nevhodne zvolená výška preddavkových platieb a odkladanie riešenia pohľadávky zo strany zákazníka.

Teplárne

  • Po troch neuhradených platbách sú dlžníci upozornení formou upomienky s vyzvaním o zaplatenie dlžnej sumy.
  • Po prvej upomienke nasleduje druhá a tretia, ktorá stanovuje úroky z omeškania dané v zmluve o výkone správy.
  • Schôdza vlastníkov môže rozhodnúť nadpolovičnou väčšinou o podaní návrhu na exekúciu.