Krátkodobé nájmy bytov

Nájomnú zmluvu na byt môžete počnúc dňom 01.05.2014 uzavrieť jednak podľa doterajšej právnej úpravy obsiahnutej v Občianskom zákonníku, ako aj podľa novej právnej úpravy - zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý by mal priniesť prenajímateľom väčšiu ochranu.

Zmluvu o krátkodobom nájme bytu možno uzatvoriť len na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Za rovnakých podmienok je možné predĺžiť ju na ďalšie dva roky, a to najviac dvakrát. Krátkodobý nájom môže trvať najviac šesť rokov. Naproti tomu Občiansky zákonník  umožňuje uzavrieť zmluvu o nájme bytu na dobu určitú aj na dobu neurčitú. Nájomná zmluva pre krátkodobý nájom bytu musí mať písomnú formu a spĺňať obsahové náležitosti uvedené v §3 zákona. V prípade, ak by zmluva nemala predpísanú formu alebo požadované obsahové náležitosti a išlo by o platnú zmluvu, spravovala by sa ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájme bytu.

Zákon definuje aj kauciu, ktorá hoci nebola upravená zákonom, v praxi sa často používa. Podľa novej právnej úpravy budú môcť prenajímatelia upraviť kauciu priamo v nájomnej zmluve. Súčasne však zákon upravuje aj maximálnu výšku kaucie a to tak, že nemôže byť vyššia ako trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Podľa nového zákona bude možné dohodnúť osobitné výpovedné dôvody aj v nájomnej zmluve. Nájomné zmluvy podľa Občianskeho zákonníka nemohli obsahovať akékoľvek výpovedné dôvody, ale len tie, ktoré presne definoval zákon. Nebola povolená ani dohoda o kratšej výpovednej lehote ako tri mesiace, prípadne zmluvné strany nemohli odstúpiť od zmluvy. Ak ste tak v nájomnej zmluve urobili, bola v tých častiach neplatná.

Pre krátkodobé nájmy zavádza zákon kratšie výpovedné lehoty. Kým výpovedná lehota z nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka je najmenej trojmesačná a za určitých okolností môže byť ešte predĺžená, zákon o krátkodobom nájme zavádza minimálnu výpovednú lehotu jeden mesiac, či dokonca iba 15 dní v prípade presne definovaných výpovedných dôvodov. Zároveň je iným spôsobom upravený aj začiatok plynutia výpovednej lehoty. V zmysle nového zákona začína výpovedná lehota plynúť dňom nasledujúcom po dni doručenia výpovede, zatiaľ čo podľa Občianskeho zákonníka až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede.

Na rozdiel od nájmu podľa Občianskeho zákonníka,  v prípade ukončenia krátkodobého nájmu bytu podľa tohto zákona nevzniká prenajímateľovi povinnosť  poskytovať nájomcovi bytovú náhradu.

Predpokladom prenajímania podľa tohto zákona je však splnenie registračnej povinnosti vo vzťahu k orgánom finančnej správy. Ak prenajímateľ túto povinnosť nesplní, bude sa nájomná zmluva posudzovať podľa  Občianskeho zákonníka.