Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - novela
a

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - novela

S účinnosťou od 1. októbra 2014 sa mení zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zmena sa dotkne pravidiel tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv pre vlastníkov nebytových priestorov v bytovom dome, ktorí nevyužívajú všetky spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Upravuje sa aj hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, tak na schôdzi, ako aj písomné hlasovanie. Do zákona sa dopĺňajú definície pojmov používaných v zákone a doteraz nedefinovaných za účelom eliminovania nezrovnalostí v praxi, ďalej výnimky z možnosti udeliť splnomocnenie na zastupovanie na schôdzi, a i..

DEFINÍCIE

Novela zavádza definície pojmov „prevádzka, údržba, oprava, rekonštrukcia a modernizácia“, ktoré sú zákonom používané, ale chýbala ich definícia.

Prevádzkou sa na účely tohto zákona rozumejú činnosti a prostriedky potrebné na pravidelné udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku v stave spôsobilom na ich riadne užívanie; za prevádzku sa považujú aj povinné revízie technických zariadení podľa osobitného predpisu.

Údržbou sa na účely tohto zákona rozumejú činnosti, ktoré sú potrebné na zachovanie pôvodného štandardu a kvality spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj odstránenie nedostatkov zistených servisnou kontrolou.

Opravou sa na účely tohto zákona rozumie odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva z dôvodu ich uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu.

Rekonštrukciou sa na účely tohto zákona rozumejú zásahy do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ktoré znamenajú zmenu v ich kvalite alebo technických parametroch.

Modernizáciou sa na účely tohto zákona rozumie obnova, zlepšenie alebo rozšírenie vybavenosti a použiteľnosti spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva.

POVINNOSTI A OPRÁVNENIA SPRÁVCU

Správca je povinný predložiť do 30. novembra bežného roka ročný plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, inak nebude mať nárok na platby za správu.

Správca bude musieť zverejňovať na mieste v dome obvyklom postup pri obstarávaní tovarov a služieb v súvislosti so správou domu, vrátane cenových ponúk.

Správca, resp. a spoločenstvo je oprávnené zverejňovať na mieste v dome obvyklom zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur.

Správca alebo predseda spoločenstva je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

POVINNOSTI A OPRÁVNENIA VLASTNÍKOV

V prípadoch keď nepôjde o bezprostredné ohrozenie života, zdravia alebo majetku sú vlastníci bytov a nebytových priestorov povinní umožniť odstránenie nedostatkov zistených revíznymi kontrolami technických zariadení, inak budú zodpovedať za vzniknuté škody.

V prípade vykonávania stavebných úprav vlastníkom, je tento povinný umožniť správcovi alebo predsedovi spoločenstva prístup do priestoru na účely kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak to vlastník neumožní, má správca, resp. predseda povinnosť oznámiť vykonávanie stavebných úprav stavebnému úradu.

Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome.

Vlastník je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov, a ak byt neužíva sám vlastník, aj svoju adresu a každú jej zmenu.

SCHôDZA A HLASOVANIE

Oznámenie o schôdzi má obsahovať aj program schôdze a musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi v dome minimálne päť pracovných dní pred konaním schôdze.

Zvyšuje sa potrebné kvórum pre uznášaniaschopnosť schôdze, a to tak, že sa vyžaduje prítomnosť vlastníkov s 2/3 hlasov všetkých vlastníkov. Na prijatie rozhodnutia následne postačuje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov. Pokiaľ schôdza nie je uznášaniaschopná ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov, je na prijatie rozhodnutia opäť potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov; to neplatí ak sa má hlasovať podľa § 14 ods. 4 a 5, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4 zákona.

Zákon (§14 ods. 4) vyžaduje na prijatie rozhodnutia na schôdzi súhlas 2/3 hlasov všetkých vlastníkov, pokiaľ sa rozhoduje:

- o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej,
- o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej,
- o zmluve o „leasingu“ a o každom dodatku k nej,
- o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim,
- o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu alebo
- a o zmene formy výkonu správy na schôdzi vlastníkov;

Pri rozhodovaní o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, sa zároveň vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí.

Zákon (§14 ods. 4) vyžaduje na prijatie rozhodnutia na schôdzi súhlas všetkých vlastníkov, pokiaľ sa rozhodujeo prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí.

Pri opätovnom hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od predchádzajúceho platného hlasovania sa na zmenu rozhodnutia vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov. Ak sa však mení rozhodnutie na prijatie ktorého sa vyžadoval súhlas 2/3-novej väčšiny hlasov, na zmenu je potrebný súhlas viac ako 4/5 hlasov všetkých vlastníkov.

Pri zastupovaní vlastníkov na základe splnomocnení udelených na hlasovanie musí byť súčasťou splnomocnenia aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, čo neplatí, ak ide o generálnu plnú moc. Kandidáti na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie správcu.

Písomné hlasovanie plne nahrádza hlasovanie na schôdzi vlastníkov. Okrem správcu, rady a predsedu spoločenstva má oprávnenie vyhlásiť písomné hlasovanie aj štvrtina vlastníkov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti.

Predlžuje sa lehota, v ktorej sa môže prehlasovaný vlastník obrátiť na súd, aby rozhodol inak, z 15 dní na 30 kalendárnych dní.

Za určitých podmienok sa ustanovenia tohto zákona môžu týkať aj tých budov, ktoré nemajú charakter bytového domu.

SÚČASNÉ ZMLUVY PO 1.10.2014

Pokiaľ zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve upravuje právne vzťahy odlišne od tohto zákona, uplatnia sa na tieto vzťahy ustanovenia tohto zákona a to s účinnosťou od 1.10.2014.