Chcete vymeniť správcu domu?

Podrobnosti

Prečítané: 7776x

Spravovať obytný dom možno na základe zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov dvoma spôsobmi.

Bytový zákon dáva vlastníkom možnosť zaviesť v dome samosprávu, teda založiť v dome Spoločenstvo vlastníkov bytov. Druhá možnosť je zveriť správu domu inej osobe – správcovi. Oba spôsoby správy domu majú svoje výhody, ale aj nevýhody.  Dnes Vám prinášame informácie ohľadom správy bytového domu prostredníctvom správcovských spoločností a kedy je potrebné vymeniť správcu domu.

V prípade, ak sa vlastníci rozhodnú pre správcu, môže to byť zo zákona správcovská spoločnosť, bytové družstvo alebo živnostník, ktorý má v predmete podnikania správu a údržbu bytového fondu. Správcovia sú voči vlastníkom bytov vo výhode, lebo majú viac skúseností so správou domov. Na druhej strane spravujú viac domov súčasne a tak nie vždy sa venujú potrebám vlastníkov bytov dostatočne.

Zveriť dom kvalitnému správcovi znamená odbornú starostlivosť a bývanie bez starostí. Správca sa postará o všetko – o zmluvy s dodávateľmi, o drobné naliehavé opravy, až po riešenie zatepľovania či celkovej obnovy domu. Aj keď je dom v správe, o svojom majetku rozhodujú vlastníci bytov, ktorí sú zároveň podielovými spoluvlastníkmi domu a správca má zo zákona určené základné povinnosti. Ak majú vlastníci bytov so správcom problémy a cítia nedôveru, možno sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu.

Správca je poskytovateľom služieb pre vlastníkov bytov, vlastníci mu zverili svoj majetok a mal by sa oň starať s náležitou starostlivosťou. Veľkým prínosom pri správe domov bola novela bytového zákona č. 70/2010, ktorá  doplnila do zákona ustanovenia § 7b ods. 4 a § 8 ods. 3, ktoré zdôrazňujú, že majiteľom účtu domu zriadeného spoločenstvom alebo správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Toto ustanovenie zákona zdôrazňuje, že jedine vlastníci bytov a nebytových priestorov majú oprávnenie rozhodovať a disponovať finančnými prostriedkami, ktoré sami tvoria na svoj účet a ktoré môžu byť použité iba na služby, obnovu a na ďalšie účely, o ktorých sami rozhodnú.

Kedy treba správcu vymeniť?

Dôvodom na zmenu správcu môže byť nejasné spravovanie financií, nespoľahlivý výkon správy, nedostatočná komunikácia, slabý záujem a neriešenie problémov vlastníkov načas a spoľahlivo, prípadne ak správca urobí aj väčšie alebo opakované chyby.

Dobrý správca má záujem o dianie v dome, komunikuje s vlastníkmi a zvolenými orgánmi, sleduje technický stav domu a navrhuje optimálne riešenia pri správe a obnove bytového domu. Rešpektuje a dodržiava nielen zákon, ale rešpektuje aj rozhodnutia vlastníkov bytov, dodržiava pravidlá dohodnuté v zmluve, koná transparentne a ak niekto niečomu nerozumie, je ochotný veci vysvetliť a zdôvodniť. Viacerí správcovia už ponúkajú informácie o hospodárení domu on–line na svojej internetovej stránke, čo tiež zvyšuje ich transparentnosť.

Podľa čoho by si vlastníci bytov mali vyberať správcu?

Predovšetkým by si mali ujasniť, čo od správcu žiadajú, čo všetko by mal pre dom urobiť. Určite treba správcu navštíviť osobne a klásť mu konkrétne otázky, ako rieši určité situácie. Treba si vopred overiť, ako správca zabezpečuje spoľahlivosť a transparentnosť hospodárenia, ako praktizuje kontrolu svojej činnosti, ako je zabezpečené oddelené hospodárenie domu od iných a podobne.

Transparentná musí byť celá činnosť správcu, nielen ročné vyúčtovanie. Od výberu dodávateľov, cez zabezpečenie prác a ich odovzdávanie, bežné hospodárenie domu – do akej miery sú o týchto veciach ľudia informovaní a do akej miery do nich môžu zasahovať a kontrolovať ich, či sú kroky prehľadné a jasné.

Najdôležitejším faktom, ktorý je niekedy opomínaný, je práve to, že všetky peniaze kumulované na účte domu sú majetkom vlastníkov a nikto nie je oprávnený s nimi nakladať bez rozhodnutia vlastníkov.

Vlastníci rozhodujú o použití fondu prevádzky, údržby a opráv, o výbere dodávateľa na obnovu domu a ďalších zákonom stanovených úkonov. Významným dôvodom na zmenu správcu samozrejme je, ak nedodržiava zákon, ak si neplní povinnosti, ktoré mu zákon ukladá. Napríklad ak správca bez udania objektívneho dôvodu nepredloží vlastníkom bytov správu o činnosti a hospodárení s finančnými prostriedkami vlastníkov do 31. mája.

Vlastníci majú právo nahliadať do dokumentácie súvisiacej so správou domu a hospodárení s fondom prevádzky, údržby a opráv. Ak im je bránené v nahliadaní, aj pri najlepšom vedení účtovníctva a hospodárení s nimi, vyvoláva to podozrenie, že dochádza k zneužívaniu prostriedkov na iné účely.

Ako sa vyhnúť problémom pri správe domu

1. Nájsť v dome dôveryhodné osoby, ktoré budú poverené kontrolovať výkon činnosti správcu. Podľa zákona zvolený zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Ideálnou kombináciou je, ak je to vlastník bytu, ktorý sa rozumie účtovníctvu a technickým záležitostiam okolo údržby domu.
2. V zmluve o výkone správy presne zadefinovať možnosti správcu disponovať s finančnými prostriedkami. Disponovanie finančnými prostriedkami nad určený limit si potom správca musí dať vždy schváliť v každom individuálnom prípade.
3. Dôsledne kontrolovať všetky faktúry od dodávateľov a pri nezrovnalostiach žiadať vysvetlenie.

Kedy treba správcu vymeniť

1. ak porušuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
2. ak nerešpektuje rozhodnutia vlastníkov
3. ak nepredkladá ročné vyúčtovanie a správu o svojej činnosti a o hospodárení (do 31. mája za predošlý rok)
4. ak neumožní nahliadať do dokumentácie
5. ak nemá záujem o stav domu, o ekonomické rozpočítanie nákladov
6. ak je vzájomná komunikácia nedostatočná alebo zlá
7. ak správca svojvoľne nakladá s finančnými prostriedkami vlastníkov bez ich súhlasu
8. ak nerešpektuje rozhodnutia vlastníkov pri výbere dodávateľa a ďalších rozhodnutí o vlastnom majetku

V ďalšom článku Vás budeme informovať o správe domu prostredníctvom samosprávy vlastníkov bytov už zajtra.  

• < Predch.
• Nasl. >